אחד מהנושאים החשובים ביותר במסגרת ההתקשרות החוזית שבין משכיר לשוכר דירה למגורים הוא סוגיית הערבויות (בטוחות) הנלוות לחוזה השכירות. בהתאם לחשיבותו של נושא זה הוא גם אחד מהנושאים שמעוררים הכי הרבה מתחים וסכסוכים בין שוכרים למשכירים. עם זאת, ולמרות שמדובר באחד מהעוגנים החשובים שיש לתת עליהם את הדעת במהלך המשא ומתן לפני החתימה על החוזה, קיים פער מפתיע בין חשיבותם כאמור לבין כמות הידע שיש לצדדים לחוזה בפועל במעמד החתימה על החוזה.
מדוע אנחנו צריכים ערבויות לחוזה?
ראשית, חשוב לציין כי המשותף לכלל הערבויות לחוזה השכירות הוא שמטרתן היחידה והבלעדית היא לפצות את המשכיר בגין נזקים שעלולים להיווצר כתוצאה מהפרה כלשהי של חוזה השכירות מצידו של השוכר (למשל אי תשלום דמי שכירות, גרימת נזק למושכר ועוד).
חשוב לזכור שהמשכיר מפקיד בידיו של השוכר את המושכר, לרוב מדובר בנכס בשווי של מיליוני שקלים, ופוטנציאל הנזק שעלול להיגרם כתוצאה ממעשיו של השוכר הוא גדול באופן יחסי.
מטרתן של הערבויות היא לא רק לפצות את המשכיר במצבים בהם מתגלה סכסוך משפטי כלשהו בין הצדדים הנובע מחוזה השכירות כאמור, אלא לעשות זאת במהירות וביעלות. לאור העובדה שהערבויות השונות מוחזקות אצל המשכיר הוא יכול לעשות בהן שימוש לפי שיקול דעתו ומבלי שיצטרך להוכיח את הנזק שנגרם לו בבית המשפט, ומתוך כוונה שהמשכיר לא יהיה תלוי בהליכים משפטיים וסבוכים לצורך קבלת פיצוי ראשוני.
כמובן שעניין זה לעתים קרובות יוצר מחלוקת בין המשכיר לשוכר, אשר לא אחת סבור כי למשכיר כלל לא הייתה עילה לממש את הערבויות השונות לחוזה, בהמשך נדבר על אופן מימוש הערבויות ע"י המשכיר ומה השוכר יכול לעשות אם הוא סבור שהערבות מומשה שלא כדין ובניגוד לתנאיי החוזה.
מומלץ מאוד במסגרת החוזה לייחד סעיף או כמה סעיפים לצורך הסדרת מנגנון הערבות, להסדיר את אופן מימוש הערבויות, לקבע את הזכות לקבלת ההודעה מהמשכיר בטרם המימוש, ולקבוע את אופן ומועד השבת הערבויות לשוכר.
סוגי הערבויות לחוזה השכירות:
פקדון במזומן: יכול להיות סכום כסף מזומן שמועבר למשכיר באופן ידני או באמצעות העברה בנקאית ישירות לחשבון הבנק שלו. היתרון למשכיר הוא די ברור - מדובר בכסף זמין ופנוי לשימוש מיידי, הלכה למעשה מרגע החתימה על החוזההסכום כבר מוחזק אצל המשכיר מה שמאפשר לו להיפרע מהסכום הנ"ל ברגע שהוא רוצה ומבלי להיות תלוי באיזשהו גורם. מדובר בערבות מעולה למשכיר ודי גרועה לשוכר. מדובר בערבות המוגבלת בהתאם לחוק לגובה של עד 3 חודשי שכירות.
שיק ביטחון: נחשבת לערבות הנפוצה ביותר שקיימת, מדובר בשיק (חשוב להקפיד שהוא לא סחיר – למוטב בלבד) הנרשם לזכותו של המשכיר על סכום שהוסכם מראש בין הצדדים. השיק אמור לגלם את גובה הנזק שעשוי להיגרם למשכיר במקרה של הפרת חוזה. במקרה של הפרה כאמור - המשכיר יכול להפקיד אותו לחשבונו, וגם אם השיק בוטל על ידי השוכר, עדיין ניתן להשתמש בו בהוצאה לפועל לצורך גבייתו. היתרון הבולט ביותר של שיק הביטחון הוא האפשרות להפקיד אותו ללא התערבות (פיקוח) של בית המשפט וללא צורך בהליכי הוצאה לפועל (אלא אם כן השיק בוטל כאמור). מדובר בערבות נוחה יחסית ל-2 הצדדים, עדיפה מעט יותר לשוכר.
שטר חוב: מדובר בשטר חתום על ידי שני הצדדים לחוזה, המהווה הבטחה לפירעון חוב עם דרישה על סכום אשר אמור לגלם את גובה הנזק שעלול להיגרם למשכיר (בדרך כלל בגובה 2-3 חודשי שכירות – אך ניתן גם לחתום על סכום גבוה יותר). מכיוון שלא מדובר בשיק לא ניתן להפקיד אותו בבנק. עם זאת, ניתן לגשת עם השטר ישירות להוצאה לפועל לצורך גביית החוב. היתרון הבולט של שטר חוב לעומת שיק ביטחון הוא היכולת להיפרע מכמה אנשים שחתומים עליו במקביל(בדרך כלל גם הערבים לחוזה חתומים עליו) וזאת בניגוד לשיק ביטחון שרק אדם אחד רשאי לחתום עליו. ובכל זאת מדובר בערבות הנחשבת לידידותית ביותר לשוכר ופחות טובה למשכיר. אלא אם היא מגיעה בשילוב של ערבויות נוספות.
ערבות בנקאית אוטונומית: ערבות בנקאית הופכת בשנים האחרונות ליותר ויותר נפוצה, אם כי עדיין נהוג להשתמש בערבות בנקאית בדירות יקרות יותר באופן יחסי או בדירות ששופצו והושקעו בהן סכומים לא קטנים. מדובר בסכום המועבר מחשבון הבנק של השוכר לפיקדון בנקאי המוחזק על ידי הבנק, ולכן השוכר לא יכול לעשות בו שימוש לאורך כל תקופת השכירות. המשכיר רשאי לממש את הערבות ללא ביקורת שיפוטית ובמתן הודעה לבנק (בהתאם לתנאי החוזה). בנוסף לכך יש לשלם ריבית לפי גובה הסכום כתשלום לבנק בעבור שמירת הכספים בפיקדון (הוצאה נוספת שעל השוכר לשאת בה) ולכן גובה הערבות מוגבל על פי חוק לעד גובה 3 חודשי שכירות. כפי שבטח הצלחתם לנחש מדובר בערבות נוחה מאוד למשכיר ופחות לשוכר. לצד העובדה שהשוכר נאלץ להיפרד באופן זמני מסכום כסף די משמעותי הוא נאלץ גם לשלם לבנק ריבית שנתית בהתאם לגובה הערבות.
שיק בנקאי: מאוד דומה במהותו לערבות בנקאית אוטונומית, נפוץ בעיקר בהסכמי מכר של דירות ורכבים. בשני המקרים השוכר נאלץ לוותר על סכום הערבות והסכום עובר לחשבון בנק ניטרלי של הבנק, עם זאת, ובניגוד לערבות בנקאית בשיק בנקאי יש תלות מאוד גדולה בשיק עצמו, ויש סיכון שאחד הצדדים יאבד אותו, מה שעלול לגרום לקושי רב בהשבת הכספים מהבנק. בסך הכל מדובר בערבות טובה למשכיר והיא גם זולה יותר לשוכר מערבות בנקאית אוטונומית. (עלות הנפקת השיק היא כמה עשרות שקלים).
כתב ערבות: מדובר בדרך כלל בנספח לחוזה השכירות. כתב הערבות הוא התחייבות חוזית של הערב למשכיר לערוב לכל חיוביו של השוכר (הנערב) בהתאם לחוזה עליו הוא חתם. לרוב הערבות אינה עומדת בפני עצמה והיא נלווית לערבויות אחרות. כתב ערבות מאפשר למשכיר להיפרע מן הערבים ולא רק מהחייב אם וכאשר יתגלע בין הצדדים סכסוך משפטי (ובכך להגדיל את סיכויו לגבות את החוב). את הערבות ניתן לממש באמצעות פניה אל הערב או במסגרת הליכי הוצאה לפועל. חשוב מאוד להקפיד על כך שהערבות תישאר בתוקפה גם אם החוזה הוארך לתקופות נוספות. ההמלצה היא להחתים לפחות ערב אחד על כתב הערבות בנוסף לערבויות נוספות ולא במקום.
באופן כללי מומלץ לשאת ולתת עם המשכיר בנוגע לטיב הערבויות וגובהן. אם אתם שוכרים תעדיפו תמיד שיק ביטחון ו/או שטר חוב על פני ערבות בנקאית אוטונומית ופיקדון במזומן. אם אתם משכירים הקפידו לדאוג לערבויות טובות שיבטיחו את גביית הכסף באופן הכי יעיל ומהיר שניתן.
הגבלת סכום הערבות שניתן לדרוש משוכר
מאז התיקון לחוק השכירות בשנת 2017 הידוע גם כ"חוק שכירות הוגנת" הגביל המחוקק את גובה הערבות אותה יכול לבקש המשכיר מהשוכר אם הערבות כרוכה בהוצאה כספית לשוכר.
נזכיר כי מטרת העל של הערבויות הנלוות לחוזה השכירות היא להבטיח את חיובי השוכר בהתאם להסכם השכירות, והמשכיר חופשי לבקש מהשוכר כמה סוגים שונים של ערבויות כדי למקסם את ההגנה שלו בהתקשרות.
סעיף 25 י לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, מגביל את גובה הסכום המצטבר של הערבויות שהמשכיר יכול לבקש מהשוכר. סעיף זה קובע שאם המשכיר מבקש מהשוכר ערבות הכרוכה בהוצאה כספית מצד השוכר (למשל, ערבות בנקאית, שיק בנקאי או פקדון במזומן) אזי הגובה המצטבר של הערבויות לא יעלה על הסכום הנמוך מבין הסכומים הבאים:
א. סכום דמי השכירות עבור 1/3 (שליש) מתקופת השכירות.
ב. סכום דמי השכירות עבור 3 חודשים (פי 3 מדמי השכירות לחודש אחד.
דוגמה מספרית להמחשה: בהנחה שנחתם הסכם שכירות למשך 12 חודשים, ובחוזה נקבעו דמי שכירות בסך של 3,000 ₪ לחודש אחד. הסכום המירבי שהשוכר יוכל לדרוש מהשוכר כערבות הוא סכום השווה לפי 3 מסכום הערבות לחודש, קרי 3,000 * 3 = 9,000 ₪.
לעומת זאת אם נחתם הסכם לחצי שנה בלבד, תמורת דמי שכירות זהים (3,000 ש"ח), שליש מהתקופה הוא חודשיים בלבד, ולכן הסכום המרבי שהמשכיר יכול לבקש מהשוכר הוא 6,000 ₪ בלבד (3,000*2).
חשוב לדעת ולהכיר כי הצדדים יכולים להסכים על סכומים גבוהים יותר רק במקרים בהם מדובר בהסכם שכירות לתקופה קצרה מ-3 חודשים ובמצבים בהם השוכר והמשכיר הם בני משפחה. או כמובן כאשר מדובר בערבויות אחרות כמו שיק ביטחון ו/או שטר חוב.
כיצד מממשים ערבויות?
אחת מהשאלות הנפוצות ביותר בתחום, היא האם וכיצד ניתן לממש את הערבויות אותן סיפק השוכר למשכיר לצורך הבטחת התחייבויותיו בהתאם לחוזה השכירות שנחתם בין הצדדים. שאלה זו היא שאלה קריטית ביחסים שבין הצדדים, כי בהרבה מקרים מימוש הערבויות בניגוד לרצונו של השוכר יוביל את הצדדים לסכסוך משפטי בלתי נמנע.
אם כך, סעיף 25 י לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 קובע כי המשכיר יהיה רשאי לממש את הערבויות שנתן לו השוכר רק במקרים ובסכומים הבאים:
א. אם השוכר לא שילם את דמי השכירות על פי המועד הקבוע בהסכם – רשאי המשכיר לממש את הערובה עד גובה דמי השכירות שלא שולמו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית.
ב. אם השוכר לא תיקן ליקויים במושכר, אותם הוא אחראי לתקן על פי ההסכם – רשאי המשכיר לממש עד גובה עלות התיקון.
ג. אם השוכר לא פינה את המושכר עד תום תקופת השכירות – רשאי המשכיר לממש את הערובה על פי הסכום שנקבע בהסכם.
אז איך עושים זאת בפועל?
בשלב הראשון, על המשכיר להודיע לשוכר זמן סביר מראש על כוונתו לממש את הערבויות, ולאפשר לו לתקן את ההפרות לפני המימוש.
ערבות שניתנה במזומן - ניתנת למימוש באמצעות כספי הערבות שמוחזקים בדרך כלל אצל המשכיר.
ערבות שניתנה באמצעות שיק רגיל/בנקאי - ניתנת למימוש בהפקדת השיק. (לרוב למשכיר אסור להפקיד את השיק עד למצב של הפרה)
ערבות שניתנה באמצעות ערבות בנקאית– ניתנת למימוש באמצעות פניה בכתב לבנק.
ערבות שניתנה באמצעות שטר חוב – ניתנת למימוש באמצעות לשכת ההוצאה לפועל.
ערבות שניתנה באמצעות כתב ערבות של צד ג' – ניתנת למימוש באמצעות הגשת תביעה בבית משפט.
השבת הערבויות בחזרה לשוכר
בתום תקופת השכירות, ולאחר שנוכח לדעת כי אין חובות כלשהם הרובצים על המושכר, ישיב המשכיר לשוכר את הערבויות השונות שנתן לו השוכר בתחילת תקופת השכירות. שימו לב שמדובר בחלק אינטגרלי בסיום היחסים שבין הצדדים ולשוכר אסור לסבול מצב שבו הערבויות נשארות אצל המשכיר. מדובר בסיכון גבוה למדי. ברוב המקרים אופן ומועד השבת הערבויות בחזרה לשוכר יוסדר באמצעות חוזה השכירות. אם כי בדומה למגוון נושאים נוספים בתחום, גם בעניין זה בחר המחוקק להתערב ולקבוע גבולות גזרה. כלומר לצדדים אסור לקבוע הוראות השונות מהוראות סעיף 25 י (ה) אלא לטובת השוכר. סעיף זה קובע כי המשכיר ישיב לשוכר את הערבויות השונות בהתאם לחוזה בתוך 60 ימים מתום תקופת השכירות ולאחר שהוצג לו אישור על העדר חובות, המאוחר מבינהם, כלומר מדובר בתנאי כפול. גם שיעברו 60 ימים וגם שהשוכר יציג למשכיר אישורים על העדר חובות מהגורמים הרלוונטים (ארנונה, חברת החשמל ועד וכו).
יש לא מעט היגיון בכך שלמשכיר יש אפשרות לשמור אצלו את הערבויות השונות לתקופה ממושכת יחסית גם לאחר תום תקופת השכירות, למרות שהאינסטינקט של השוכר אומר לו שהוא חייב לקבל את הערבויות השונות מיד בתום תקופת השכירות, שכן מרבית הנזקים והחובות לא מתגלים מיד בעזיבתו של השוכר, ולוקח להם זמן להתגבש.
לסיכום
נושא הערבויות לחוזה השכירות הוא ה"נושא" החשוב ביותר במערכת היחסים החוזית שבין הצדדים, והוא דורש הכרות מעמיקה של כל סוגי הערבויות לחוזה והאפשרויות שהם מייצרות (בעיקר עבור המשכיר), לפני החתימה על החוזה יש לעשות התאמה של סוגי הערבויות וגובהן לאותה התקשרות ספציפית, תוך התחשבות באינטרסים של השוכר מחד ושל המשכיר מאידך, על הצדדים לנהל משא ומתן על סוג הערבויות וגובהן ולהגיע להחלטה משותפת המשרתת את האינטרסים של הצדדים. השוכר – נוחות וגמישות כלכלית, המשכיר יעילות הגבייה.
יובהר כי אין באמור להוות שירות משפטי מכל סוג, ואין להסתמך על המידע בכל צורה שהיא. לצורך ייעוץ פרטני יש לפנות לעורך דין בעל מומחיות בתחום.