בדיקות מקדמיות לפני רכישת דירה יד 2

לאחרונה אנו עדים להתקררות מסוימת בשוק הנדל"ן, זה לא בא לידי ביטוי בהכרח בירידה של מחירי הדירות, אלא בעיקר בפיחות בהיקף המשכנתאות שנלקחו בחודשים האחרונים. עם זאת, גורמים רבים בענף סבורים שמדובר ב"רגיעה זמנית" ובקרוב נחזור לשגרה של עליות. נכון או לא? רק הזמן יגיד.


לא מעט פעמים בשנה האחרונה שמענו על רוכשים שעשו הכל כדי "לקפוץ על רכבת הנדל"ן" לפני שהיא עוזבת את התחנה בניסיון להיות חלק משוק הנדל"ן הרותח ולהנות מעליית ערך קבועה. הרוכשים, אשר מוכנים להשקיע ממיטב כספם, וליטול משכנתאות לעתים גם מעל ליכולתם הכלכלית והכל בכדי שלא "לפספס" עוד עליית מחירים, מנסים בכל מחיר (תרתי משמע) להגשים את חלומם ולהיות בעלים של דירה בישראל.


עם זאת, העובדה שהביקוש עולה ודירות נחטפות כמו לחמניות חמות דקה אחרי צאת כיפור, מייצרת לחץ ודוחק אצל אותם רוכשים והם לעתים ממהרים, שלא לומר ממהרים מדי לרכוש את הדירה תוך כדי נטילת התחייבויות דרקוניות וזאת מבלי שביררו לעומק את מצבו האמיתי של הנכס אותו הם מעוניינים לרכוש. איך אמרו חז"ל: "החיפזון מן השטן" בטח ובטח בסיטואציה שבה הקונים עושים את עסקת חייהם ומתחייבים להעביר למוכר מיליוני שקלים. למרות הביקוש והתחרות הגוברת על כל נכס, טוב יעשו הרוכשים, אם יעצרו רגע אחד לנשום, ויבצעו מספר בדיקות מקדמיות על הנכס אותו הם מעוניינים לרכוש, וזאת בטרם החתימה על חוזה המכר כאמור.


לצערנו הרב, לא חסרים מקרים בהם החיפזון של הקונים הוביל לתאונה משפטית קשה, בן אם מדובר בטעיות קשות בכדאיות העסקה (במקרה הטוב) או מרמה של ממש במקרים היותר גרועים. לא אחת, מדובר בטעויות בשווי של מאות אלפי ש"ח, ובמקרים מסוימים טעויות שאף יובילו לביטול העסקה באופן שיחייב את הצדדים להיכנס להתכתשויות משפטיות ולשלם הוצאות משפטיות מכבידות עד מאוד. אז איך אומרים: פיקח יודע לא להיכנס לצרות שחכם יודע לצאת מהן. אז מה עושים כדי להקדים תרופה למכה ולהימנע מכך? ניחשתם נכון, מבצעים בדיקות מקדמיות על הנכס אותו מעוניינים לרכוש.










אז מה הם סוגי הבדיקות אותן מומלץ לבצע לפני שחותמים על הסכם המכר, דהיינו, בשלב המשא ומתן לפני החתימה? למעשה יש 5 סוגי בדיקות שמומלץ לבצע והן: בדיקה קניינית (משפטית) בדיקה תכנונית, בדיקה מיסוית, בדיקה מימונית ובדיקה פיזית. כעת נפרט על חמשת סוגי הבדיקות, וליד כל סוג בדיקה נציין מי הוא האוטוריטה המקצועית בתחום, לדוגמה בדיקה משפטית – טוב שתעשה ע"י עורך דין.


בדיקה קניינית (משפטית) – עו"ד:

מדובר בבדיקה במסגרתה יש לבדוק את זכיותיו של המוכר בנכס מבחינה רישומית. לרוב הבדיקה נעשית ע"י עורך הדין שמלווה את עסקת המכר. כדי לבצע את הבדיקה עורך הדין המייצג יזמין נסח טאבו (תעודת הזהות של הנכס) ובאמצעותו יזהה את הנכס הרלוונטי, את המוכרים באמצעות ת.ז ומעל הכל הוא יבדוק האם ישנן מגבלות מסוימות על ביצוע העסקה ו/או "מוקשים" משפטיים כלשהם. כמו כן, בשלב הזה ידע עוה"ד שמבצע את הבדיקה לזהות באיזה סוג של עסקה מדובר (טאבו, חברה משכנת, רמ"י וכו) ובהתאם לכך הוא ידע לעשות את ההתאמות הנדרשות לסוג העסקה בניסוח הסכם המכר שעתיד להיחתם בין הצדדים.

כמו כן, עוה"ד המייצג יזמין מלשכת רישום המקרקעין (טאבו) את מסמכי הבית המשותף (תקנון, תשריט וצו הרישום) ויבדוק האם המסמכים תואמים למצב בפועל. סתירה בין התשריטים לבין המצב בפועל עלולה להוביל לתאונה משפטית קשה, במסגרתה זכויות הבעלות של הרוכש בדירה לא ירשמו בסופו של דבר, ולכן יש לזהות זאת בהקדם ולפעול לתיקון הטעות עוד בטרם הצדדים חותמים על הסכם מכר מחייב.


בנוסף לכך, עוה"ד המייצג יבחן את חוזה המכר, לרוב נהוג שאת הטיוטה הראשונה מעביר ב"כ המוכר לב"כ הרוכש, לאחר מכן ב"כ הרוכש יכניס לתוך הטיוטה הערות שמטרתן להגן על הלקוח הרוכש, ויבקש להוריד תניות אשר פוגעות בלקוח ומעמידות אותו בסיכון מיותר. בסופו של דבר באי כוח הצדדים יחליפו בינהם מספר טיוטת עד אשר תתגבש הטיוטה המוסכמת על כולם.


בדיקה תכנונית – שמאי מקרקעין:

בדיקה תכנונית היא בדיקה במסגרתה שמאי מקרקעין בודק התאמה בין תוכניות בניין עיר (תב"ע) החלות על הנכס לבין היתרי הבנייה שניתנו בפועל, בדיקה האם קיימות חריגות בנייה, שימושים חורגים בקרקע, הפקעות, צווי הריסה ועוד. כמו כן השמאי יעבור על התשריטים השונים כדי לוודא שאכן המצב בשטח זהה לתשריט הבית המשותף.


מומלץ מאוד לשכור שירות של שמאי מקרקעין ולו רק לצורך עבודתו הקלאסית (הערכת שווי הנכס) אלא לצורך ביצוע הבדיקות המוזכרות לעיל. כאשר אנחנו רוכשים צמוד קרקע, דירת גן או דירת גג אנחנו חייבים לקחת שמאי מקרקעין. כלומר לא חייבם על פי חוק אבל מדובר בהמלצה רותחת.


מה נבקש מהשמאי שיכלול בדוח אותו הוא מנפיק?

זיהוי פרטי הנכס, תיאור הסביבה והנכס, המצב המשפטי (זכויות, מגבלות) רקע תכנוני (בדיקת התב"ע), בדיקת תיק הבניין בוועדה המקומית והאם קיימות זכויות בנייה נוספות.


בדיקה מיסוית – יועץ מס, רו"ח או עו"ד המתמחה במיסוי

קצרה היריעה מלהרחיב אודות הסיכון בהתקשרות כאשר היבטי המס לא נלקחים בחשבון. הדבר עלול להוביל לתאונות מס בגובה של מאות אלפי שקלים ובאופן שמאיין את כדאיות העסקה.

ללא תכנון מס צופה פני עתיד בטרם החתימה על ההסכם כאמור, אנו עלולים למצוא עצמנו קשורים בחוזה מכר מחייב, ללא יכולת ממשית לחזור בנו מההתחייבות אשר נטלנו על עצמנו, כאשר לא לקחנו בחשבון הוצאות כבדות שפוגעות משמעותית בכדאיות העסקה, במצב כזה סביר להניח שבכדי להשתחרר מהעסקה נאלץ לשלם לצד השני פיצוי רציני בדמות הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה המכר.


על כן, חשוב מאוד להיוועץ עם איש מקצוע המתמחה במיסוי מקרקעין שיבחן האם ישנה חשיפה לתשלום מס רכישה, ואם כן באיזה שיעור, בטרם נחתם ההסכם, ולא לאחריו.

כמו כן ולמרות שברכישה לא משלמים היטל השבחה ומס שבח, ומדובר במיסים אותם משלם המוכר, חשוב לבדוק גם חשיפה עתידית לתשלום מס שבח והיטל השבחה במכירת הנכס הנרכש. מדובר במידע חשוב אשר יסיע לנו לתכנן רכישה ומכירה עתידית באופן שיחסוך לנו תשלום מס ויאפשר לנו לבצע תכנון מס מיטבי הלוקח בחשבון את כל מצבת הנכסים של הרוכש.


בדיקה מימונית – יועץ משכנתאות ושמאי

במסגרת הבדיקה המימונית יש לבדוק האם וכיצד יוכל לממן הרוכש את העסקה, כאשר בשלב הראשון חשוב לברר מהו סך ההון העצמי של הרוכש מתוך עלות הרכישה, מה מקורו ומהי מידת הנזילות שלו, מיד לאחר מכן נפנה לבנק המלווה לצורך קבלת אישור עקרוני לקבלת משכנתה בהתאם לדרישות של הרוכש. במקרים בהם אחוז המשכנתה מתוך סך עלות הרכישה הוא גבוה – מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין לצורך קבלת שומת טרום רכישה. שימו לב שאם נמתין עם השמאי לאחר החתימה על החוזה ייתכן והשמאי של הבנק יעריך את שווי הנכס הנרכש בחסר ובהתאם לכך הרוכש יקבל משכנתה נמוכה יותר מה שעלול להוביל למצב של הפרת חוזה, ביטול העסקה ותשלום פיצוי מוסכם למוכר – מצב מסוכן ביותר, ולכן חשוב ביותר לקבל שומת טרום רכישה עם אחוז המשכנתה הינו גבוה.


כאמור, הבנק המלווה ייתן את המשכנתה בהתאם לשמאות של השמאי מטעמו של הבנק אשר יעריך את הנכס לאחר החתימה על החוזה.


שימו לב ל-2 תנאים מרכזיים של הבנקים לצורך קבלת משכנתה:

1.הבנק המלווה לא יתן הלוואה שההחזר החודשי שלה הוא יותר משליש (1/3) מסך ההכנסות החודשי נטו של בני הזוג.

2. גובה ההלוואה לא יעלה על 75% משווי הנכס שקבע השמאי של הבנק לרוכש דירה ראשונה יחידה. דירה יחידה שאיננה ראשונה – 70%. דירה נוספת – 50%.


בדיקה פיזית – חברת "בדק בית" או בעל מקצוע (אינסטלטור,חשמאלי, מהנדס)

במסגרת הבדיקה הפיזית של הנכס וסביבתו יש לבדוק באמצעות חברת בדק בית שזה תחום מומחיותה או באמצעות בעלי מקצוע כמו אינסטלטורים – לעניין מערכות המים, חשמלאי – לעניין מערכות החשמל וכדומה את טיב הנכס ומצבו הפיזי, מאפייניו השונים, ותקינות המערכות השונות המחוברות לנכס כמו חלונות, תריסים, מיזוג אוויר, מים חשמל ועוד. כמו כן מומלץ לבדוק האם יש רטיבויות כלשהן בנכס ואם כן מה מקור הרטיבות/נזילה? האם מדובר בבעיות איטום או בנזילות מתוך הנכס? אם מתגלה ליקוי משמעותי בנכס כמובן שיש לתת לכך ביטוי בחוזה המכר ולכן חשוב מאוד לבדוק את מצבו הפיזי של הנכס לפני החתימה על החוזה.

החשיבות של הבדיקה הפיזית מובנת מאליה, עם זאת, לא מעט רוכשים בוחרים לדלג על הבדיקות הנ"ל ומסתפקים במבט חטוף על הדירה בזמן הביקור. חשוב להבין שבדיקה חובבנית בזמן הביקור תוך כדי הסתמכות על הצהרותיהם של המוכרים (שבעצמם לא תמיד יודעים אם יש ליקויים בנכס) עלולה להוביל לחיכוכים מיותרים בין הצדדים וחילופי האשמות עד לביטול החוזה, מה שיגרור אחריו לא מעט הוצאות מיותרות.







לסיכום, לאורכו של המאמר פירטנו על הבדיקות השונות שמומלץ לרוכשי דירות יד 2 לבצע בטרם החתימה על חוזה המכר, כמובן שמומלץ לבצע את הבדיקות באמצעות אנשי מקצוע שזה תחום המומחיות שלהם, המאמר בהחלט מונה את הדברים המהותיים ביותר, אך לא מדובר בצ'ק ליסט ויש עוד מגוון של עניינים אותם חשוב לבדוק לפני החתימה כאמור. לכן טוב תעשו אם תפנו לאנשי המקצוע המתאימים, כי חסכון בשלב הזה עלול לעלות לכם ביוקר בהמשך.


חשוב לזכור כי עסקת נדל"ן היא עסקה מיוחדת והיא לא דומה לעסקאות אחרות שעשיתם או שעוד תעשו בחייכם. לכן, חשוב מאוד שלא להקל ראש בביצוע הבדיקות המוזכרות לעיל לפני ההתקשרות ולא לאחריה. גם אם לכאורה הצד השני לוחץ אתכם לחתום על החוזה, תמיד תזכרו כי אם פספסתם הזדמנות אחת, יש סיכוי גבוה שתיפתח בפניכם הזדמנות לא פחות טובה ומילת המפתח בהקשר הזה היא התמדה ועוד פעם התמדה. אז אל תתנו לאחרים להלחיץ אתכם ותבחרו תמיד להקדיש זמן לביצוע הבדיקות.