המדריך לפינוי שוכר מדירה מושכרת / עו"ד גדי שלזינגר

הנחת היסוד הידועה לנו מקדמת דנא היא כי חוזים יש לקיים. עם זאת, המציאות חזקה יותר מכל חוזה כתוב ולא אחת קורה שבין צדדים לחוזה שכירות מתגלע סכסוך. לא תמיד ניתן לפתור את הסכסוך בהידברות ויש פעמים בהן אין מנוס אלא לפנות להליכים משפטיים. המשכיר אשר בינתיים מפסיד כסף, יעשה הכל בשביל לפנות את השוכר מהדירה כמה שיותר מהר בכוונה להשיב לעצמו את החזקה במושכר, ומנגד נמצא השוכר, אשר רואה במושכר ביתו-מבצרו, מתעלם מדרישות הפינוי ומחליט להישאר במושכר מסיבותיו.

לא רבים יודעים זאת, אבל נכון להיום הדרך החוקית היחידה לפנות שוכר מדירה מושכרת (אפילו אם חוזה השכירות הסתיים) היא באמצעות הגשת תביעה לפינוי מושכר, וקבלת צו פינוי מבית המשפט.


במסגרת עבודתי, לא אחת נתקלתי בחוזים בהם המשכיר או מי מטעמו הכניסו סעיפים אשר לכאורה מאפשרים למשכיר במקרה של סכסוך כלשהו, לרבות אי תשלום דמי השכירות בזמן או השארות השוכר במושכר מעבר לתקופת השכירות, לפנות את השוכר מהדירה בכח. בין היתר נתקלתי בחוזים בהם נאלץ השוכר להסכים להחלפת מנעולים, ניתוק חשמל ומים, הוצאת מיטלטליו לרחוב ושימוש בכח סביר במקרים בהם השוכר הפר הפרה יסודית של החוזה והמשכיר דרש ממנו לפנות את המושכר לאלתר.

שימו לב שכל אותם סעיפים המאפשרים למשכיר עשיית "דין עצמי" כפי שתואר לעיל או באמצעות כל רעיון אחר אשר כולל פגיעה מהותית בזכות השימוש והחזקה של השוכר אינם חוקיים בעליל. גם אם השוכר הסכים לכך ונאלץ לחתום על חוזה המכיל את כל אותם הסעיפים, אין לכך משמעות, ודווקא המשכיר הוא זה שעלול למצוא עצמו חשוף לתביעה נזיקית בגין נזק שנגרם לשוכר ולרכושו. לכן, אם המשכיר רוצה לצמצם חשיפה להגשת תביעה כנגדו, עליו לנהוג באופן חוקי, קל וחומר אם הוא צופה כי הסכסוך יגיע לפתחו של בית המשפט.


הפעלת כח סביר נגד פולש

נכון להיום חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 מכיר באפשרות של עשיית דין עצמי לצורך פינוי של מקרקעין.


סעיף 18 (ב) לחוק קובע כך:


"תפס אדם את המקרקעין שלא כדין רשאי המחזיק בהם כדין, תוך שלושים ימים מיום התפיסה, להשתמש בכוח במידה סבירה כדי להוציאו מהם."


אז מה זה אומר פינוי תוך הפעלת כח סביר? ואם שאלתם את עצמכם אז לא, המחוקק לא התכוון לעודד אלימות ולא התכוון לייצר מציאות שבה איש היישר בעיניו יעשה. לכן, במצב כזה ובהתקיימם של התנאים בהתאם לסעיף (פחות מ-30 ימים ופלישה לנכס) מומלץ לפנות למשטרה ולדרוש שהפינוי בכח יעשה על ידי שוטרים מנוסים. כמו כן, ניתן לנקוט בכל הפעולות המתוארות בפסקה הקודמת לרבות החלפת המנעולים וניתוק מים וחשמל לצורך פינוי הפולש כאמור. לאחר שעברו 30 ימים מיום הפלישה נצטרך כבר להצטייד בצו שיפוטי לצורך הפינוי ולא נוכל להיעזר במשטרה מבלי שיש בידנו צו. שימו לב שלצערם הרב של המשכירים שוכרים לעולם לא יהיו פולשים, שכן הם לא פלשו לנכס אלא נכנסו אליו מכח חוזה שכירות למגורים, גם אם החליטו להישאר במושכר לאחר תום תקופת השכירות ללא כל סיבה מוצדקת. לכן שוכרים לעולם לא יהיו פולשים ולא נוכל לפנותם תוך הפעלת כח סביר גם אם חוזה השכירות לכאורה הסתיים, ובמצב כזה עלינו לאפשר לבית המשפט להכריע האם אכן כך היה.


כל דאלים גבר (כל החזק גובר)?

גם אם לכם בתור משכירים זה מובן מאליו שחוזה השכירות הסתיים ו/או שהייתה הפרה יסודית של השוכר המאפשרת למשכיר לפנותו באופן מיידי, לא תמיד זה מובן מאליו, לא סתם מדובר במחלוקת משפטית שיש לבררה בבית המשפט. לנו בתור חברה אסור לקבל מציאות שבה איש הישר בעיניו יעשה, ובמסגרתה המשכיר הופך גם לתובע גם לשופט וגם לתליין. למעשה מדובר במדרון חלקלק אשר עלול להוביל אותנו למציאות כאוטית במסגרתה כל דאלים גבר (משמעות הביטוי הארמי היא לתאר מקרים שבהם אין כל דרך לבית הדין לברר את האמת, ופירושו: האלים שבידיו הכוח - זוכה) –מציאות שאסור לנו לקבל. על כן הדרך היחידה כאמור לפנות שוכר ממושכר היא באמצעות הגשת תביעה לפינוי מושכר בהתאם לפרק י"ב לתקנות סדר הדין האזרחי- תשע"ט-2018. ולכן כלל ברזל הוא כי במעמד החתימה על החוזה, המשכיר חייב לקחת מהשוכר ערבויות חזקות לחוזה, על מנת שיוכל להיפרע מהן בקלות עד להכרעה סופית בתביעת הפינוי וקבלת הצו המיוחל.


אז נכון שלא ניתן לפנות שוכר באופן מיידי, אך בניגוד למה שנהוג לחשוב, ובניגוד למרבית סוגי התביעות, תביעה לפינוי מושכר (שאינו לפי חוק הגנת הדייר) איננה נמשכת זמן רב, בשונה ממרבית התביעות היא מתנהלת בסדר דין מהיר, מה שאומר שתוך חודשיים בממוצע מיום הגשת התביעה כבר ניתן להחזיק בצו פינוי. ונכון שיש לנו עדיין לאן לשאוף כדי לייעל הליכים וגם חודשיים זה לא מעט זמן, אבל בהחלט מדובר בהליך שיפוטי מהיר ויעיל לאין שיעור מהליכים אחרים.


איך עושים זאת בפועל?

בשלב הראשון המשכיר באמצעות בא כוחו ישלח לשוכר מכתב התראה המפרט את המצב המשפטי, המכתב צריך לתאר את השתלשלות האירועים ולאחריהן דרישה מיידית לפינוי המושכר, או בתוך פרק זמן אחר שיבחרו המשכיר ו/או בא כוחו. עוד במסגרת המכתב יש להבהיר לשוכר מה הוא עלול להפסיד אם יתמיד בסירובו, למשל עלות הכנת כתב התביעה וניהול ההליך (אלפי עד עשרות אלפי שקלים) בתוספת מע"מ והוצאות משפטיות נוספות כמו אגרה לצורך הגשת התביעה והוצאות נוספות אשר יוטלו עליו בסופו של דבר אם יפסיד בתביעה.


באם השוכר ממשיך להתמיד בסירובו ומתעלם מהמכתב ומדרישת הפינוי, בא כוח המשכיר יכין תביעה לפינוי מושכר ויגיש אותה בבית המשפט הקרוב למקום מגוריו של הנתבע או הקרוב ביותר למושכר עצמו (במקרה הזה זה תמיד אותו בית משפט) כמו כן בא כוח המשכיר ידאג לשלוח עותק מהתביעה גם לנתבע (השוכר). בתוך 30 ימים מקבלת כתב התביעה על השוכר הנתבע להגיש כתב הגנה, ואם לא עשה כן המשכיר יוכל כבר לבקש מבית המשפט פסק דין בהיעדר הגנה ולהחזיק בצו שיפוטי כ-30 ימים בלבד מיום המצאת התביעה לנתבע כאמור. בכל מקרה וגם אם המשכיר מגיש כתב הגנה, בתוך חודשים לערך מיום הגשת התביעה לבית המשפט, (וכל עוד לשוכר אין טענות הגנה מהותיות) המשכיר צפוי לקבל צו פינוי.


ברוב המקרים הדייר הסרבן יפנה את הדירה עוד בטרם ניתן פסק הדין בעיקר בגלל שהוא חושש מאימת הדין ומן ההוצאות שיוטלו עליו. חשוב לדעת כי גם במצבים בהם השוכר אכן פינה את המושכר לאחר הגשת התביעה ובטרם ניתן פסק דין, והמשכיר אכן יוכיח לבית המשפט כי השוכר פינה את המושכר בעקבות הגשת התביעה, יוכל המשכיר לתבוע את הוצאות הגשת התביעה לרבות שכר הטרחה של בא כוחו.


במקרים בהם השוכר נשאר במושכר גם לאחר קבלת הצו, יפתח המשכיר תיק בהוצאה לפועל ויזמין קבלן הוצאה לפועל שידאג לפנות את השוכר ואת רכושו מן המושכר וישאיר למשכיר דירה נקייה מכל אדם וחפץ. אם גם זה לא עובד, והשוכר עדיין נמצא במושכר, יכול המשכיר לפנות למשטרה על מנת שאלה ילוו את הפינוי שנעשה באמצעות קבלני הוצל"פ, במקרים הקיצוניים ביותר לקבלן ההוצל"פ ולשוטרים אשר מלווים אותו במהלך הפינוי מותר להפעיל כח סביר כדי להשלים את מלאכת הפינוי.


פיצול סעדים (תרופות)

חשוב להבין כי ברוב המוחלט של המקרים, בנסיבות בהן השוכר מסרב לפנות את המושכר, לצד הטרחה וההוצאות הכרוכות בהגשת תביעה לפינוי, למשכיר בדרך כלל נגרם גם נזק כספי כתוצאה ממעשיו של השוכר (אי תשלום דמי שכירות, הרס של המושכר ועוד). עם זאת, סעד הפינוי הוא סעד מהיר ומיידי וכל דיון בעניין הנזקים הכספיים שנגרמו עלול לעכב את מועד הפינוי. על כן בתביעה לפינוי מושכר ניתן לתבוע אך ורק את הפינוי ואם ברצונו של המשכיר לתבוע את השוכר גם בגין הנזקים הכספיים שנגרמו לו, הוא יאלץ להמתין בסבלנות, ולהגיש תביעה נפרדת לאחר שכל הנזקים כבר התגבשו (השוכר פינה את המושכר בפועל).


האם ישנה דרך אחרת (מהירה יותר) לפינוי?

אם מדובר באדם שניתן לסמוך עליו באיזושהי צורה, (ברוב המוחלט של המקרים זה לא המצב מכיוון שאם היה מדובר באדם שניתן לסמוך עליו לכאורה לא הייתה מוגשת תביעה מלכתחילה) אפשר להציע לו לחתום על הסכם פשרה, במסגרת ההסכם השוכר יתחייב לפנות את המושכר בתוך שבוע-שבועיים מיום החתימה על ההסכם ובתמורה המשכיר ימחל לו על חלק מהחוב. נמחיש באמצעות דוגמה – נניח שהשוכר לא שילם דמי שכירות במשך 3 חודשים והוא חייב כעת למשכיר 9,000 ₪. במקום להגיש תביעה לפינוי (וזה כמובן אפשרי גם לאחר הגשת התביעה, במהלכה ואף לאחר קבלת הצו) המשכיר יציע לשוכר במסגרת הסכם פשרה לוותר לו על מחצית מהחובות (4,500 ₪) ובתמורה השוכר יפנה את המושכר באופן מיידי. כמובן שאם השוכר לא עומד גם בהתחייבות הזאת, ניתן להמשיך מאותו מקום ולתבוע פינוי ופיצוי בגין הנזקים המלאים שנגרמו למשכיר.


לסיכום

נכון להיום לא ניתן לפנות שוכר ממושכר מבלי לקבל צו פינוי מבית המשפט, יחד עם זאת, כיום ובניגוד לעבר ישנו הליך מהיר לפינוי מושכר אשר נמשך חודשיים בממוצע מהגשת התביעה ועד קבלת הצו. לכן אם אתם משכירים דירה, כבר במעמד החתימה תוכלו לדאוג לעצמכם במצב של סכסוך עתידי אם תיקחו מהשוכר ערבויות חזקות, במידה ונקלעתם לסכסוך עם השוכר, טוב תעשו אם תפעלו בהתאם לחוק ותפנו לבית המשפט במקום לנקוט דין עצמי באופן שעשוי לסבך אתכם ולחשוף אתכם להגשת תביעות נזיקיות על ידי השוכר למרות שלכאורה השוכר גרם לכם לנזקים כלכליים והשתלט לכם על הנכס בניגוד לחוק ולחוזה. אל תיקחו את החוק לידיים ותנו לבית המשפט להכריע בסכסוך, זה אמנם יכול לקחת זמן אבל בסוף השוכר יפנה את הנכס, ואת כל הנזק הכלכלי שנגרם לכם תוכלו לתבוע לאחר מכן במסגרת תביעה קטנה או תביעה בסדר דין רגיל (בהתאם לגובה הנזק).

יובהר כי אין באמור להוות שירות משפטי מכל סוג, ואין להסתמך על המידע בכל צורה שהיא. לצורך ייעוץ פרטני יש לפנות לעורך דין בעל מומחיות בתביעות לפינוי מושכר.